Ongebruikelijke bepaling is ook bindend

Het kopen van een huis is niet hetzelfde als het kopen van een brood bij de bakker om de hoek. Dit hebben cliënten van een collega en mij aan den lijve ondervonden.

Cliënten hadden hun droomhuis gevonden. Omdat zij hun onderneming minder dan drie jaar daarvoor hadden gestart, wilden banken hen geen hypotheek verstrekken. Om die reden hadden zij met de verkoper afgesproken dat zij 1 jaar de tijd kregen om voor financiering zorg te dragen. Als zij binnen deze termijn geen financiering konden krijgen, zouden zij de overeenkomst boetevrij kunnen ontbinden. Bij het opstellen van de koopovereenkomt waren geen professionele partijen betrokken (ook mijn kantoorgenoot en ik niet). Partijen hebben gebruik gemaakt van een standaard NVM koopovereenkomst en deze op enkele punten aangepast.

Zodra het cliënten duidelijk werd dat zij niet tijdig de benodigde financiering konden krijgen, informeerden zij de verkoper hierover. De verkoper heeft daaropvolgend zelf de koopovereenkomst ontbonden. Daarbij maakte hij aanspraak op een contractuele boete uit de koopovereenkomst.

Nu cliënten tijdig, binnen de afgesproken termijn van het financieringsvoorbehoud, hadden gemeld dat zij de woning niet konden betalen, waren zij niet bereid de contractuele boete te betalen. De verkoper van de woning startte daarop een gerechtelijke procedure en vorderde daarin betaling van de contractuele boete. Verkoper voerde in de procedure aan dat cliënten niet tijdig een beroep op het financieringsvoorbehoud hadden gedaan. Hij stelde dat het financieringsvoorbehoud niet 1 jaar was, zoals in de overeenkomst stond, maar 1 maand. De in de koopovereenkomst opgenomen termijn zou een kennelijke verschrijving betreffen.

Cliënten stelden zich op het standpunt tijdig een beroep te hebben gedaan op het in de koopovereenkomst opgenomen (ruime) financieringsvoorbehoud. Deze termijn was immers schriftelijk in de overeenkomst vastgelegd. Anders dan de verkoper achteraf stelde, wist hij bij het ondertekening van de overeenkomst waarom cliënten een ongebruikelijk lange termijn van financieringsvoorbehoud wilden en had hij daarmee ingestemd.

Nadat de verkoper op de zitting ook nog eens had verklaard dat ze eigenlijk niet meer precies wist welke termijn overeengekomen was, oordeelde de Rechtbank dat in principe moest worden uitgegaan van hetgeen partijen schriftelijk hadden vastgelegd, tenzij de verkoper alsnog bewees dat er sprake was van een kennelijke verschrijving. Omdat de verkoper zelf in zag dat hij dit bewijs niet kon leveren, heeft hij de mogelijkheid om dat bewijs te bieden, aan zich voorbij laten gaan. Hierop wees de Rechtbank de vordering van de verkoper, om cliënten te veroordelen om de contractuele boete te betalen, af.

Uit dit verhaal blijkt maar weer eens dat het verstandig is om in een overeenkomst de bedoelingen van partijen duidelijk vast te leggen. Op die manier kunnen discussies worden voorkomen, doordat kennelijke verschrijvingen snel kunnen worden aangetoond en onzinnige stellingen eenvoudig kunnen worden weerlegd.