Unübliche Bestimmung im Vertrag ist auch verbindlich

Der Kauf einer Wohnung ist nicht gerade das gleiche, wie wenn man beim Bäcker rund um die Ecke ein Brot erstehen würde. Dies haben die Mandanten von einem Kollegen und mir zu spüren bekommen.

Die Mandantschaft hatte ihre Traumwohnung gefunden. Weil sie ihr Unternehmen weniger als drei Jahre zuvor hatten anlaufen lassen, wollten die Banken ihnen keine Hypothek einräumen. Aus diesem Grund hatten sie mit dem Verkäufer vereinbart, dass ihnen 1 Jahr die Zeit vergönnt war, für die betreffende Finanzierung zu sorgen. Würde es innerhalb dieser Frist nicht gelingen, eine Finanzierung zu ergattern, so könnten sie ohne Bußgeld vom Vertrag zurücktreten. An der Erstellung des Kaufvertrages waren keine professionellen Parteien beteiligt (auch mein Kanzleigenosse und ich nicht). Die Parteien haben einen standardmäßigen NVM-Kaufvertrag genutzt und diesen in einigen Punkten modifiziert.

Sobald es den Klienten klar wurde, dass sie nicht rechtzeitig über die erforderliche Finanzierung verfügen konnten, haben sie den Verkäufer davon in Kenntnis gesetzt. Der Verkäufer hat daraufhin den Kaufvertrag selbst aufgelöst. Dabei beanspruchte er eine Vertragsstrafe aus dem Kaufvertrag.

Jetzt, wo die Mandanten rechtzeitig – innerhalb der vorgegebenen Frist des Finanzierungsvorbehaltes – gemeldet hatten, sie können die Wohnung nicht bezahlen, waren sie nicht bereit, die Vertragsstrafe zu zahlen. Der Verkäufer der Wohnung leitete daraufhin ein Gerichtsverfahren ein und beantragte diesbezüglich die Zahlung der Vertragsstrafe. Der Verkäufer führte in dem Verfahren an, Klienten hätten sich nicht rechtzeitig auf den Finanzierungsvorbehalt berufen. Er behauptete, der Finanzierungsvorbehalt dauere nicht 1 Jahr – so wie im Vertrag erfasst – sondern 1 Monat. Die im Kaufvertrag niedergelegte Frist sei ein offensichtlicher Schreibfehler gewesen.

Meine Mandanten stellten sich auf den Standpunkt, sich rechtzeitig auf den im Kaufvertrag erfassten (großzügigen) Finanzierungsvorbehalt berufen zu haben. Diese Frist sei ja schriftlich im Vertrag festgelegt. Anders als der Verkäufer im Nachhinein behauptete, wisse er zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses, wieso meine Mandanten eine unüblich lange Frist des Finanzierungsvorbehaltes wollten und habe er darein eingewilligt.

Nachdem der Verkäufer in der Gerichtsverhandlung auch ausgesagt hatte, er wisse eigentlich nicht mehr ganz genau welche Frist vereinbart worden sei, urteilte das Gericht das es grundsätzlich galt, von dem auszugehen, was die Parteien schriftlich festgelegt hatten, es sei denn, dass der Verkäufer doch noch nachweisen könne, dass ein offensichtlicher Schreibfehler vorläge. Weil der Verkäufer selbst einsah, dass er diesen Nachweis nicht erbringen konnte, hat er auf die Möglichkeit zur Beweisvorlage verzichtet. Daraufhin hat das Gericht den Antrag des Verkäufers, der darin bestand, Klienten zur Zahlung der Vertragsstrafe zu verurteilen, zurückgewiesen.

Diese Geschichte lehrt wieder einmal, dass es vernünftig ist, die Absichten der Parteien deutlich im Vertrag festzulegen. Auf diese Weise lassen sich Diskussionen vermeiden, indem offensichtliche Schreibfehler schnellstens aufgezeigt werden können und unsinnige Stellungnahmen einfach zu widerlegen sind.